👉金融風暴殷鑑 外資撤股市崩、房市毀👈

📌1997資金撤出 亞幣重貶房產泡沫

過去當美國開始升息，新興市場往往會承受打擊。歷史上多次房地產泡沫崩潰，也都跟貨幣緊縮和升息有關。尤其1997年亞洲金融風暴是最典型的案例之一，當年國際資本大舉撤出，東南亞各國經濟斷崖式下滑，匯率大幅貶值，房地產泡沫也隨之破裂。

二戰後，包括日本、南韓、台灣、印尼、馬來西亞、泰國等國，先後實現高速增長，被視為亞洲奇蹟。1980年代末到1990年代初期，在各種國際衝突下，得美國經濟表現低迷，美元指數走弱。與此同時，東南亞新興市場實現10%左右的高速經濟增長，吸引了大量外資追捧。

1986-1994年，東南亞各國流向股市和房地產的銀行貸款比例逐漸拉高。新加坡、馬來西亞、印尼、泰國和菲律賓等國的房價急劇上漲，尤其印尼房地產價格在1988-1991年內上漲了4倍，馬來西亞、菲律賓和泰國在1988-1992年內都上漲了3倍左右。

📌葛林斯潘強勢升息 資金大舉回美

直到1990年代中期，美國經濟強勁復甦。在時任聯準會（Fed）主席葛林斯潘（Alan Greenspan）領導下，Fed開始升息，以應對可能的通膨風險，美元也進入強勢週期。受此影響，採取固定匯率制的東南亞國家貨幣被迫升值，國內資源被資產泡沫束縛，出口競爭力減弱。

在全球利率環境轉變下，新興市場更容易受到資本外逃的影響。1970-1980年代，拉丁美洲也上演過類似的情節。1997年危機爆發，泰銖、菲律賓比索、印尼盾、馬來西亞令吉、韓元等先後成為國際投機資本的攻擊對象。資本大量流出，固定匯率制被迫放棄，貨幣大幅貶值，隨後股市重創，房地產泡沫破裂，銀行呆壞帳激增，金融機構和企業大規模破產。

📌資金抽離泰國 股市跌80%、房市跌30%

當時亞洲各國的房市情況如何？先來看這場危機的起源泰國。1980年代後，泰國吸引大批外資湧入。首都曼谷等大城市的房價迅速上漲。1989年泰國的住房貸款總額為459億泰銖，到1996年則超過了7900億泰銖，7年內增加17倍以上。在1992年-1997年7月地價以每年40%的速度上漲，有些地方甚至1年漲了14倍。

亞洲金融風暴期間，泰國慘遭索羅斯等國際禿鷹集團洗劫，股匯市齊崩。泰銖貶值1倍以上，股市更在1年多內下跌85%，造成1997和1998年泰國GDP負成長，分別為-2.8%和-7.8%。泰國經濟崩盤，連帶房市一片淒風慘雨，光在1997年下半年房價就縮水近30%，住宅價格指數從1997年的122.46，到1999年只剩83.19。

📌馬來西亞房市下跌60%

與泰國類似的還有馬來西亞，由於長期實行外向型經濟政策，大量的外債未投入實體經濟，而轉向房地產和股票。在危機爆發前的1995年，房市異常繁榮，以吉隆坡為例，住宅租金和住宅價格分別上漲了55%和66%。辦公大樓空屋率由1990-1995年的平均5%-6%，1998年上升到25%。

危機爆發後，泡沫迅速崩潰。馬來西亞令吉兌美元匯率從1997年7月到1998年1月貶值近50%。金融和房地產類股票甚至下跌了70%-90%，股市在1年多內下跌80%。房地產泡沫也隨之破裂，房價下跌逾60％，1997年下半房地產平均交易量下降了37%，各項房價指數大幅回落。

📌香港97年房價急跌60% 重擊中產階級

至於在香港，1990年代香港經濟持續發展，對房地產的需求與日俱增。自1991年開始，香港緊縮土地供應政策，加上低利率刺激，房價一路飆升。1991-1997年間，香港房價約漲了4倍，香港居民也因房地產交易財富激增，不少企業紛紛向銀行貸款轉少地皮，房市充斥嚴重投機。

然而，自1995年開始，英國人拋售香港資產，接著亞洲金融危機爆發，港幣匯率和港股承壓，香港市場利率上升、銀行信貸萎縮、失業增加等問題陸續浮出。由於市場上對房產大多是投機性需求，危機爆發後借貸成本上升、居民支付能力減弱，加上對市場的悲觀預期等多重因素，造成房價跳水式下跌。1997年至1998年間，香港房價急跌50%-60%，成交量也大幅萎縮。

房價暴跌導致財富大量萎縮，1997-2002年的5年內，香港房地產和股市總市值共損失約8兆港元，比同期香港的生產總值還多。許多貸款買房的中產階級已因經濟危機而失去工作，又因還不了貸款房子被法拍，甚至背上不少負債。總計在1997-2003年泡沫期間，香港平均每位屋主損失267萬港元。

📌台灣房市1997後 走空頭多年

亞洲金融風暴來勢洶洶，但也有國家躲過一劫。例如，南韓因為早期房地產發展有政策限制，打擊投機意味濃厚，因此房價在危機之中僅下跌約12%；另外，越南當時國際開放程度還不高，且直到1997年第1間證券交易所才成型，受影響較小。

台灣房市也在1990年代起漲，建商搶建造成餘屋過多。最初政府祭出打房，又因台海危機造成房價短期拉回，政治不穩定下，有人選擇賣屋移民。1997年亞洲金融風暴台股下跌，房市供過於求，且有不少建商槓桿操作不當，銷售下滑後只能咬牙苦撐或者倒閉，加上1999年發生921大地震，讓房市續走空頭。